おはようございます、税理士のなかやまです。
毎年7月1日に国税庁より路線価が発表されます。
今年は全国標準宅地の路線価が2.3％、東京都はなんと5.3％も上昇しました。
様々な物価が値上がりしている昨今ですが、不動産も同じように値上がりしていますね！
さて自宅を売却した場合、購入時よりも高い値段で売れた場合は税金が発生します（確定申告が必要）。
但し自宅の売却の場合は、売却益に対して3,000万円控除が使えます。
例えば3,000万円で購入した自宅が5,000万円で売れた場合、利益は2,000万円になりますが、
自宅の場合は3,000万円の控除がありますので、売却益2,000万－控除3,000万＝利益ゼロ
となり税金がかかりません。
この3,000万円控除は自宅＝一般的に生活の本拠となる家屋を意味するので
通常は住民票上の住所となりますが、その判断は総合的に勘案します。
生活の実態がないのに（本当は別のところに住んでいるのに）、3,000万円控除を使うことはできません。
また、この3,000万円控除を使うために一時的に自宅に住民票を移す、と言った方法もダメです。
過去の判例では半年程度住んでいたケースが、生活の拠点とは認められないと否認されています。
また税務調査などでは水道料金や電気代の金額を確認されたりして、
平均的な金額より少ない額だったため、生活していなかったと推認されたケースもあります。
私も税務調査で経験がありますが、税務署は事前に水道光熱費の内定調査を行ったりします。
なので実際の調査の時にはネタを握られている状態で行われますので、注意が必要です。
もちろん内定調査をしている事は表に出さずに税務調査は進められますので、
ウソなどついたら重加算税まっしぐらですね（汗）。
ちなみにこの特例はセカンドハウス、いわゆる別荘には適用できません。
また特例ですので確定申告をしなければ適用されません。
購入時と売却時の差額が利益になる、とお伝えしましたが、
例えば3,000万で購入した物件を同額の3,000万で売却した場合、
一見すると利益が出ていないように見えますが、
建物部分に関しては減価償却を考慮する必要があるので、実際の計算は以下の様になります。
（例）
売却額3,000万－（購入額3,000万－建物の減価償却額1,000万）＝売却益1,000万
※減価償却額の数字は仮のものです。
上記の場合、3,000万円控除の対象であれば特例を使うことにより納税額はゼロ円になりますが、
使わないと売却益に20～40％の税金がかかります（所有年数により変わります）ので、
気を付けて下さい。
心配な場合は事前に弊所にお問い合わせ頂ければと思います。
それでは今回はこのへんで。