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知らないと大変!不動産売却時の税金

税理士のなかやまです。

 

現在、確定申告時期ですがこの期間は贈与税や譲渡所得税の申告時期でもあります。

 

そこで今回は不動産の売却時にかかる税金「譲渡所得税」のハナシです。

不動産(土地・建物)を売却して利益が出た場合は、その利益に対して税金がかかります。

式に表すと次のようになります。

 

売却額-購入額=売却益

 

この時注意しなければいけないのは、建物を売却した場合です。

譲渡所得の計算上、土地は購入時から売却時まで価値は変わらないものとして取り扱いますが、建物は年数の経過により価値が下がっていきます(減価償却と言います)。

その為、上記の式の購入額は本当に購入した値段から減価償却分をマイナスしないといけません。

 

具体例で説明します。

5,000万(土地2,500万・建物2,500万)で購入した物件を、6,000万で売却した場合、6,000万-5,000万=1,000万に対して税金がかかりそうですが、実際は違います。

もし購入から何年か経っていて、建物の減価償却が500万あったとすると、実際は、

6,000万-(5,000万-500万)=1,500万が税金の対象となります。

 

よくある重大事例として「新しく家を購入するために、今の家を売却した。売却資金は新しい家を購入するために使ってしまった」と言うものがあります。

譲渡所得の税金は現金払いです。

譲渡所得の利益はあくまで、売却する不動産の買値・売値が関係してきますので、ご注意ください。

 

売却した不動産が元々住んでいたものである場合は、売却益が3,000万まで課税されない「居住用住宅の3,000万円控除」や

将来に納税を先送りする「居住用不動産の買い替え特例」を使うことにより税金の支払いがゼロや少なくなったりする事が出来ますので

そこまで心配しなくても良いかもしれません。

 

問題となるのは、相続した実家を売却した場合(自分は既に居住用不動産を所有している)です。

この場合、売却した物件は「居住用不動産」とならないため、各種控除などが使えません。

それでは、「その特例を使うために一時的に住民票を移すのはどうか?」と言う疑問があるかもしれませんが、当然そういった事はダメです。

仮にそれなりの期間住民票を移したとしても、税務署は水道光熱費の利用状況などを調べたりして、本当にそこに居住しているかどうか調べたりします。

3,000万円控除は金額も大きいので、否認された時のリスクが大きいので、ご注意ください。

 

また最初の方で売却額-購入額=売却益に税金がかかると説明しましたが、先祖代々の不動産だったり、購入時の資料がない場合は大変です。

その場合、購入額は売却額×5%で計算されます。

大昔であれば元々の不動産が安かったので5%でも良いかもしれませんが、ここ数十年で購入した不動産の売買契約書や注文書などがない場合は、

売却額の95%に対して税金がかかってしまうのでご注意ください。

※市街地価格指数により不動産の購入額を推計する方法もありますが、税務署の否認リスクも高く、今回は説明省略いたします。

 

不動産の売却は購入してから何年、場合によっては子供や孫など次の世代の問題となります。その際に慌てることがないよう、不動産取得時の書類は大切に保管しておいてください。

 

それでは今回はこの辺で。